'Veel leed huiseigenaren'
- Onder huisbezitters heerst momenteel veel klein leed. Dat constateert Harrie-Jan van Nunen, commercieel directeur van De Financiële Makelaar uit Den Bosch.
„Het gaat dan vooral om zaken die voor consumenten als onbegrijpelijk worden ervaren", aldus Van Nunen. Hij geeft komende maandag samen met experts van De Hypotheekshop antwoord op al uw hypotheekvragen. Hij ziet als directielid van De Financiële Makelaar, een inkooporganisatie voor ruim 500 onafhankelijke hypotheekadviseurs, dat de strengere kredietverlening door banken in bepaalde gevallen negatieve gevolgen heeft.
„Sommige mensen die een ander huis willen kopen, kunnen dat niet meer vanwege de verscherpte normering van de bank. Ook al hebben ze nu een hoger inkomen dan een aantal jaren geleden en is de rente mogelijk lager, toch kunnen ze de hypotheek niet krijgen omdat die volgens de bank niet betaalbaar zou zijn. Dat kan heel onwerkelijk zijn voor deze huiseigenaren”, aldus de Brabantse ondernemer, die overigens in 2006 werd uitgeroepen tot de beste hypotheekadviseur van ons land.
Hij ervaart dat ook een groot aantal Nederlanders worstelt met de vraag wat te doen als zij een nieuw huis willen kopen. „Kun je beter eerst je huis verkopen voordat je een andere woning koopt? Maar hoe lang moet je wachten op een koper? En wat als je droomhuis plotseling voorbij komt? Kun je je huis wellicht tijdelijk verhuren en wat komt daar allemaal bij kijken? En hoe los je een eventueel verkoopverlies op?”
Aflopen rentevaste periode
Een andere kwestie waar veel woningbezitters mee worden geconfronteerd, is het aflopen van de rentevaste periode van hun hypotheek. Van Nunen adviseert consumenten zeker drie maanden van te voren bij hun bank aan de bel te trekken met de vraag wat de nieuwe hypotheekrente gaat worden indien deze per vandaag zou aflopen. „De regel is dat banken dit minimaal twee maanden van te voren laten weten, maar vaak houden ze zich daar niet aan. Als consument heb je dan te weinig tijd om het aanbod van je bank te vergelijken met die van de concurrentie en is de nieuwe periode ingegaan voordat je actie hebt kunnen ondernemen.”
Hypotheekklanten die tussentijds overstappen, krijgen meestal een boete van hun oude bank aan de broek. Van Nunen heeft daar op zich weinig problemen mee, maar hij vindt wel dat banken duidelijker moeten maken welke grondslagen zij gebruiken voor het berekenen van de boete. „Want nu kan het gebeuren dat iemand bij het oversluiten van zijn hypotheek een twee keer zo hoge boete krijgt als zijn buurman. Dat zou niet moeten kunnen.”
Bron: DFT
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Opgelet! Hypotheekrente daalt niet meer
Het hele jaar zakten hypotheekrentes met vaste looptijden van vijf jaar en langer. Maar die ontwikkeling is gestopt. Niet onbelangrijk voor huiseigenaren die dubben of ze de hypotheekrente voor langere tijd willen vast zetten.
De Nederlandse huizenmarkt was de afgelopen drie maanden in mineur. Branchevereniging NVM meldde donderdag dat huizenprijzen gemiddeld met 1,3 procent daalden in het derde kwartaal, terwijl de verkoopvolumes in de Randstad met meer dan 10 procent zakten.
Hypotheekrente-aftrek
In de laatste maanden van dit jaar moet blijken in hoeverre de politieke onzekerheid rond de hypotheekrente-aftrek de markt heeft beïnvloed. Met de komst van het kabinet Rutte I, komende week, is in ieder geval duidelijk dat er voorlopig niets verandert met de rente-subsidie voor woningeigenaren.
Kijk je naar de ontwikkeling van de hypotheekrente zelf, dan is over de eerste negen maanden van 2010 een duidelijke tweedeling zichtbaar. De variabele hypotheekrente bewoog nauwelijks en bedraagt al het hele jaar gemiddeld zo'n drie procent.
Hypotheekrentes met langere rentevaste perioden lieten echter een gestaag dalende lijn zien. Zo is de vijfjarige hypotheekrente met 0,8 procentpunt gezakt tot gemiddeld 3,7 procent en de 10-jaarsrente met 0,7 procentpunt tot 4,3 procent.
De daling van de vaste hypotheekrentes had onder meer te maken met ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Door de Griekse schuldencrisis zijn Nederlandse staatsobligaties populairder geworden en dat zorgde ervoor dat rentes op staatsobligaties flink zijn gedaald. Die rentes vormen een ijkpunt voor hypotheekrentes.
Rentedaling stokt
Bij de hypotheekrentes lijkt de rek er echter uit. Eind september steeg de gemiddelde hypotheekrente voor rentevaste perioden van vijf, tien en twintig jaar voor het eerst in 2010. Weliswaar ging het om marginale verhogingen, maar de dalende trend is sinds drie weken gestopt.
Voorspellen hoe het verder gaat met de hypotheekrentes is uiterst lastig, mede omdat economen zwaar verdeeld zijn over de toekomstscenario's ten aanzien van de inflatie. Sommigen verwachten dat het monetaire beleid van centrale banken zal leiden tot een hogere inflatie en daarmee tot hogere rentes. Anderen vrezen juist voor een periode van deflatie, met dalende prijzen - en dat betekent doorgaans ook blijvend lage rentes.
Hoe het ook uitpakt, het verschil tussen variabele hypotheekrentes en bijvoorbeeld de vijfjaarsrente is sterk gekrompen, tot gemiddeld minder dan een procentpunt. Wie zekerheid wil over de maandelijkse rentelasten betaalt daarvoor dus, ondanks de recente verhoging, een relatief lage 'prijs'.
Bron: Z24
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Hogere hypotheek mogelijk vanaf oktober
Wie z'n hypotheekrente voor minder dan 10 jaar vast zet, kan vanaf oktober meer lenen.
Banken werken bij de verstrekking van hypotheekleningen met de zogenoemde toetsrente, om te bepalen hoeveel huiseigenaren maximaal mogen lenen.
De toetsrente geldt alleen als de hypotheekrente voor minder dan tien jaar wordt vastgelegd. Bij rentevaste perioden van tien jaar of langer geldt de offerterente als leentoets.
Toetsrente
Een keer per kwartaal past de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) de toetsrente aan. Door de daling van hypotheekrentes eerder dit jaar ging de toetsrente afgelopen juli al omlaag van 5,8 procent naar 5,4 procent.
Per 1 oktober doet de NVB er nog een schepje bovenop, en gaat de toetsrente van 5,4 procent naar 4,9 procent.
Intermediair De Hypotheekshop rekent voor dat een huishouden met twee inkomens van respectievelijk 40 duizend en 20 duizend euro bij een toetsrente van 4,9 procent maximaal 290.168 euro kan lenen. Dat is een ongeveer achtduizend euro meer dan het leenbedrag bij een toetsrente van 5,4 procent.
De gemiddelde tienjaarsrente voor hypotheken daalde afgelopen week opnieuw, naar 4,34 procent, en de vijfjaarsrente zakte naar 3,77 procent. Begin dit jaar stond de tienjaarsrente nog op gemiddeld 5,05 procent, en de vijfjaarsrente op 4,5 procent.
Rentedaling
De rentedaling van zo'n 0,8 procentpunt bij een vijfjarige rentevaste periode, impliceert bij een hypotheek van twee ton lagere rentelasten van bruto 1.600 euro per jaar.
De lagere rente heeft nog geen duidelijk effect op de kwakkelende huizenmarkt. De oorzaak ligt vermoedelijk mede aan de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
Bron: Z24
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Overheid heeft belang bij hoge hypotheekmarge
Iedereen die spaart of een hypotheek heeft, begrijpt niet, sterker nog, is ronduit boos (zie hier) waarom de hypotheekrente zo hoog blijft, terwijl de spaarrentes in Nederland nu ver onder het NAP staan. De pensioenfondsen klagen steen en been over de lage rente. Ook de Kamer is er weer als de kippen bij.
VVD-kamerlid Weekers wil dat de Nederlandse Mededingsautoriteit (NMa), de concurrentie-waakhond en betaald door EZ, onderzoek gaat doen naar geheime prijsafspraken.
Samen met CDA-Blanksma-van den Heuvel en GL-Sap hebben ze kamervragen gesteld. Houd die Weekers overigens in de gaten. Hij wordt getipt als staatssecretaris van Financiën, kijken of ie dan nog zo ‘alert’ is).
Dat gaat hommeles worden tussen ministeries EZ en Financiën. Want u dacht toch niet dat de overheid als een onpartijdige scheidsrechter boven de partijen staat?
Nok, nok, ik ga u uit de droom helpen. In de discussie rond de hoogte van de hypotheekrente bewijst de overheid het tegendeel. Jan Kees de Jager heeft er alle belang bij dat de hypotheekrente nog een tijdje hoog blijft.
De banken zijn verslaafd geraakt aan vette hypotheekwinsten en dus hebben ze ervoor gezorgd dat hun klanten ook verslaafd aan hypotheken raakten. De bank als ‘pusher’.
Nederland is koploper in de wereld met hypotheekschuld; 50% van alle hypotheken worden niet afgelost en de gemiddelde hypotheekschuld is 2,5 maal het besteedbare huishoudinkomen. Wonen in Nederland is peperduur.
Banken verdienen goud geld aan hypotheken. En niet door méér hypotheken af te zetten, de woningmarkt zit echt op slot, maar doordat banken gesubsidieerd worden door de Europese Centrale bank goedkoper geld konden inkopen. Dat is lekker voor de overheid want die is voor 100% eigenaar van bank ABN AMRO en verzekeraar ASR (en beiden moeten nog verkocht worden). En de overheid zit ook nog met forse staatssteun aan SNS, Aegon en ING, naast 44 miljard! aan garanties op leningen. Vind u het gek dat Financiën blij is met de winsten van de banken?
Maar goed, Maria -ik heb overal verstand van- van der Hoeven van EZ vraagt de NMa een morsige regenjas aan te trekken en gaat onderzoeken of de bankiers indarkrooms op de 19de hole (het golfclubhuis) stiekem afspraken maken: “Amice, wij houden de rente nog even lekker hoog, wat gaat jouw toko doen?” Ha, ha, dat is helemaal niet nodig. ING, ABN AMRO en Aegon (de nummers 2, 3 en 4 op de hypo-markt) mochten van de ‘iron lady’ uit Brussel niet tot de drie gunstigste aanbieders behoren. Met zulke vrienden heeft de nr. 1 op de hypotheekmarkt RABO (marktaandeel 29%) helemaal geen vijanden meer nodig. RABO boekte dan ook een recordwinst in 1ste helft van dit jaar.
Ik kan u al vertellen wat de uitslag van het onderzoek zal zijn, want de ’speurhonden’ uit Den Haag hebben in 2009 de kredietverlening aan MKB onderzocht. De NMa constateert bij de te betalen rente “een hoge mate van parallelliteit”, eh in gewoon Nederlands: dat alle banken een vrijwel identieke rente vragen. Oplossing: bedrijven moeten kritischer worden en meer onderhandelen of zelfs overstappen. Dit mag een gospe worden genoemd, want tegelijkertijd zegt de NMa dat de bankwereld in Nederland oligopolisch inteelt is.
Daar ligt het echte probleem. Banken en verzekeraars hoeven, met alle steun van Wellink, niet te concurreren, en nieuwe (buitenlandse) banken krijgen nauwelijks een voet aan de grond in Nederland. Hierdoor is het consumenten in de hypo-markt lood om oud ijzer om over te stappen.
En de banken zelf? Niets aan de hand, mensen. Boele Staal van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zegt dat zij tientallen, ook buitenlandse banken vertegenwoordigt. Genoeg concurrentie zou je denken….. Droom nog even verder Staal, de top 5 neemt ruim 80% van de hypotheekproductie voor haar rekening en de grootste buitenlandse bank, BNP Paribas, heeft aandeel van slechts 5%.
Bron: Bank-blog
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Woningcrisis maar wat te doen als ook nog de rente stijgt...
De laatste jaren hebben veel Nederlanders hun hypotheek tegen historisch lage rentes kunnen afsluiten. Iedereen bij wie de rentevaste periode binnen een of twee jaar afloopt, moet er echter rekening mee houden dat de rente straks hoger is.
Hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt, weet niemand met zekerheid. Maar als de rente door een aantrekkende economie toch stijgt, dan zal het ook direct hard gaan.
"Dan gaat het 1 of 1,5% omhoog. Op een hypotheek van 2 ton is dat bruto 2000 tot 3000 euro per jaar. Niet iedereen kan dat dragen. Rentemiddeling is een vrij goedkope manier om je tegen dat risico van zo'n stijging in te dekken."
Zoals gezegd de hypotheekrente is historisch laag. Maar hoe lang nog schijnt dat rentezonnetje? Enkele banken speculeren al op een rentestijging.
Iedereen met een hypotheek tegen variabele rente, gaat zo'n hogere rente direct voelen. Een variabele rente leidt op de lange termijn tot de laagste rentelasten, maar je moet wel voorbereid zijn op schommelende maandlasten.
De meeste huizenbezitters lenen echter voor 5 of 10 jaar tegen een vaste rente en laten zich overrompelen door de brief van de bank, dat over enkele weken hun rentecontract afloopt.
Als dan de rente ook nog eens gestegen is, zijn de rapen gaar.
Voor overstappen naar een andere geldverstrekker (met gunstiger voorwaarden) ontbreekt vaak de tijd, zodat noodgedwongen het renteaanbod van de huidige verstrekker wordt aanvaard.
Advies: "Neem daarom een halfjaar voor het verstrijken van de periode actie. Mensen die binnen nu en drie jaar hun rente moeten herzien, moeten nu al gaan nadenken over de financiële gevolgen van een toekomstige rentestijging."
Want die kunnen groot zijn. "Van 4 naar 5% rente lijkt te overzien, maar het leidt tot maar liefst 25% hogere woonlasten. Als je dat kunt dragen, prima. Maar zorg in ieder geval dat je het uitrekent of laat uitrekenen."
Mensen die op een niet te betalen hoog maandbedrag uitkomen, kunnen proberen hun huidige rentecontract om te zetten tegen de nu nog lage rente.
Oversluiten
De meest gebruikte oplossing is de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe. Bij uw huidige geldverstrekker, of bij een andere die een lagere rente biedt. Die laatste overstap leidt echter wel tot oversluit- en andere kosten (voor notaris, adviseur, taxatie en eventueel NHG). De lagere rente moet deze kosten dus wel goed kunnen maken.
Of u nu blijft of voor een nieuwe geldverstrekker kiest, in beide gevallen bent u vaak boeterente verschuldigd. U boort uw bank immers enkele jaren rente door de neus. De hoogte van de boete hangt af van de hypotheekvoorwaarden. Als uw huidige contractrente lager is dan de nieuwe rente zal er geen of weinig boete worden gevraagd. Indien de contractrente hoger is, vaak wel.
Zijn de kosten van oversluiten hoog, dan kunt u bij een groeiend aantal banken ook terecht voor rentemiddeling. Tegen lagere kosten.
Rentemiddeling
Rentemiddeling kent doorgaans alleen advies- en administratiekosten. Géén oversluitkosten én geen boeterente. Dit is omdat uw huidige rente wordt gemiddeld met de nieuwe rente.
Heeft u nu een lagere rente, dan neemt u dat voordeel mee in de nieuwe rente. Is uw huidige rente daarentegen hoger, dan gaat u een iets hogere rente over uw nieuwe rentevaste periode betalen. Het renteverschil wordt uitgesmeerd over de duur van de nieuwe rentevaste periode.
Rentemiddeling kan alleen als u bij uw huidige verstrekker blijft. Het voordeel van overstappen van een hoge rente naar een lage rente is logisch. Maar waarom zou iemand die nu nog jarenlang een lagere rente betaalt vrijwillig overstappen naar een hogere rente?
"Simpelweg om te voorkomen dat je over twee jaar tegen een nóg hogere rente moet lenen. En ja, als de hypotheekrente niet stijgt maar daalt, zijn de gevolgen van middelen negatief. Het belangrijkste wat je als klant krijgt, is zekerheid over de toekomstige hypotheeklasten."
Rentemiddeling is niet altijd de goedkoopste oplossing. Als er bij een andere geldverstrekker veel betere voorwaarden (een lagere rente) zijn te krijgen, is oversluiten wellicht voordeliger.
Overigens zouden consumenten die een rentestijging van 1% niet kunnen dragen, zich af kunnen vragen of ze niet een te zware hypotheek hebben. Ook de hypotheekadviseur zou zich dat kunnen aantrekken.
De invloed van een kleine rentestijging is al bij het afsluiten van een hypotheek te berekenen. Vindt de klant de extra rentelast onacceptabel, zal het hypotheekbedrag omlaag moeten en/of moet de rente voor een veel langere tijd worden vastgezet.
Spreiden
Nog een tip om de rentegevoeligheid te verlagen. "Het wordt nog weinig gedaan, maar een hypotheek kun je in twee of drie delen opknippen, met elk hun eigen rentevaste periode. Deze rentevaste perioden lopen dus gespreid af. Dat spreidt het risico dat je het hele hypotheekbedrag tegen een ongunstig hoge rente moet vastzetten."
Bron: DFT
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Banken vergroten woningmarktcrisis
Het lijkt erop dat de banken en verzekeraars die hypotheken verstrekken de woningmarktcrisis waar zij zo bang voor zijn, voor een groot deel zelf veroorzaken. Terwijl de kapitaalmarktrente op het laagste niveau ligt dat ooit gemeten is (sinds 1540) en de afgelopen vier weken nog verder is gedaald, is de rentemarge van de voordeligste geldverstrekker voor woninghypotheken op dit moment bijna viermaal zo hoog als exact vijf jaar geleden. Een dergelijke exorbitant hoge rentemarge staat niet in verhouding tot de extra risico’s die banken momenteel lopen, zo berekende Wegwijs Kenniscentrum.
Medio juli 2010 kwam de 10-jarige kapitaalmarktrente op een historisch dieptepunt. Voor het eerst in 470 jaar kwam de rente voor 10-jarige staatsleningen, waar de rente voor hypotheken met een tien jaar vaste termijn aan is gerelateerd, op een niveau uit onder de 2,8 procent. Na een kleine opleving eind juli is de rente in de maand augustus verder gedaald tot niveaus onder de 2,6 procent. Zoals bekend houdt de daling van de hypotheekrente hiermee geen gelijke tred. Banken dragen hierdoor een grote medeverantwoordelijkheid voor de maatschappelijke problemen die de woningmarktcrisis bij mensen veroorzaakt.
Rentemarge vier maal zo hoog
De mate van verantwoordelijkheid van banken wordt duidelijk bij een vergelijking tussen de situatie van medio 2005 en medio 2010. In juli 2005 (de maand met het tot dan toe laagste renteniveau van deze eeuw) stond de 10-jarige kapitaalmarktrente op een laagste niveau van 3,014 procent. De laagste hypotheekrente voor dezelfde termijn bedroeg in juli van dat jaar 3,45 procent. De rentemarge tussen deze twee laagste rentetarieven bedroeg destijds dus 0,436%. Vijf jaar later staat de 10-jarige kapitaalmarktrente op een laagste-ooit niveau van 2,561 procent (per 18 augustus 2010), terwijl op dat moment de bijbehorende laagste hypotheekrente niet lager uitkomt dan 4,25 procent. De rentemarge voor de goedkoopste bank bedraagt op dit moment 1,689 procent. De marge is nu dus 3,87 keer zo hoog als het niveau van 5 jaar geleden.
Hogere risiko’s?
Hebben banken deze aanzienlijk hogere rentemarge daadwerkelijk nodig voor de grotere risico’s die zij lopen? Dat is namelijk hoe de banken zelf deze fiks hogere marge verklaren. Het antwoord op deze vraag is: nee! Het kadaster geeft aan dat het aantal onvrijwillige verkopen in de eerste helft van dit jaar 1.077 bedroeg. Vijf jaar geleden - in de bloeitijd van de woningmarkt - lag dit aantal op 945. Het aantal onvrijwillige verkopen is ondanks de crisis dus slechts met 13,96 procent gestegen. Het hogere percentage wordt overigens voor een deel al verklaard door simpelweg het gestegen aantal eigenwoningbezitters sinds 2005.
Minder hypotheken
De enorme stijging van de rentemarge is ook niet te verklaren door de afname van het aantal hypotheken. In het tweede kwartaal van 2005 passeerden 102.482 (eerste) hypotheken bij de notarissen in Nederland. In het vergelijkbare kwartaal van 2010 waren dat er slechts 48.672. Een terugval van maar liefst 52,5 procent vergeleken met de jaren van hoogtij dus. De verstrekte hypotheeksommen in deze vergelijkbare periodes ontliepen elkaar minder: € 23,3 miljard in 2005 tegen € 13,5 miljard in 2010, een teruggang van 42 procent.
Meer winstmarge op rente
Op basis van de laagste hypotheekrentetarieven van 2005 en 2010 zouden de rentemarges voor de banken over het tweede kwartaal 2005 € 101.588.000 ( 23,3 miljard maal 0,436%) hebben bedragen terwijl deze in het slechte hypothekenjaar 2010 maar liefst € 228.015.000 ( 13,5 miljard maal 1,689%) bedroeg. Deze ruime verdubbeling in absolute rentemarge kan niet worden verklaard door het zeer minimale inflatiepercentage sinds 2005.
Volgens een globale berekening heeft de extra rentemarge de banken na een tien jaar vaste rentetermijn dan een voordeel opgeleverd van ruim € 5 miljard.
Bezwaren terecht
Conclusie: banken profiteren optimaal van het grote verschil tussen de kapitaalmarktrente en de door henzelf te bepalen hypotheekrente. Dit verschil kan niet worden verklaard door het zeer beperkte extra risico dat de huidige woningmarkt met zich meebrengt. Het verschil kan ook niet worden verklaard door een aanzienlijke toename van personeelskosten voor de werkzaamheden die gedaan moeten worden. Het aantal transacties is namelijk met meer dan vijftig procent gedaald. Conclusie kan dus slechts zijn dat de bezwaren van de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis dat banken overdadig profiteren van de omstandigheden, als zeer terecht kunnen worden beschouwd.
Het heeft er alle schijn van dat de hypotheekbanken momenteel grote sommen geld verdienen over de ruggen van de consumenten. Dezelfde consumenten die de komende jaren ook nog moeten bloeden voor de financiële steun die zij via hun belastingcenten hebben moeten geven om diezelfde banken van de ondergang te redden. De banken zijn daarmee medeverantwoordelijk voor de angst van de consument om zich weer op de woningmarkt te begeven. Een woningmarkt die door de te hoge rentes bovendien door diezelfde banken niet toegankelijk wordt gemaakt. De woningmarkt staat aan de rand van een zeer zware crisis. Een crisis die banken niet wensen en niet kunnen gebruiken maar die de banken door hun handelingen voor een groot deel zelf veroorzaken.
Bron: DFT
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Zo spaar je voor je aflossingsvrije hypotheek.
Ook als de hypotheekrenteaftrek niet wordt aangepakt, kan het handig zijn een apart spaarpotje op te bouwen voor het aflossingsvrije deel van je hypotheek. Bijvoorbeeld via banksparen.
De aflossingsvrije hypotheek, waarbij je wel voordeel hebt van de hypotheekrenteaftrek, maar niet automatisch geld reserveert voor de afbetaling van de woningschuld, is al jaren één van de populairste hypotheekvormen.
Afgelopen jaar bestond bijna 70 procent van de afgesloten hypotheken uit één vorm, met de aflossingsvrije hypotheek als meest gekozen variant, zo bleek in maart uit het Woononderzoek 2009. Als onderdeel van combinatiehypotheken komt de aflossingsvrije variant in vier van de vijf gevallen voor.
Extra onderhoud
De aflossingsvrije hypotheek heeft als voordeel dat de hypotheekrente vaak wat lager is, maar vraagt wel om extra onderhoud. Na dertig jaar loopt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek immers af. Zit je dan met een restantschuld van de aflossingsvrije hypotheek, dan betaal je de volle marktrente.
In huidige renteklimaat kunnen vrije spaarrentes niet op tegen de marktrente voor hypotheken. Zo is de gemiddelde variabele hypotheekrente ongeveer 3 procent, aldus intermediair De Hypotheekshop. Dat is meer dan de hoogste variabele spaarrente van 2,6 procent, nog exclusief de vermogensrendementheffing van 1,2 procent.
Wie een gedeeltelijk of geheel aflossingsvrije hypotheeklening heeft, kan op diverse manieren vermogen opbouwen voor de uiteindelijke aflossing.
1) Banksparen bij huisbank
Banken bieden via de bankspaarregeling de mogelijkheid op fiscaal gunstige wijze vermogen op te bouwen voor aflossing van de hypotheek. De vermogensopbouw vindt plaats op een geblokkeerde spaarrekening en is vrijgesteld van de vermogensbelasting in box III.
Deze constructie kent wel een aantal beperkingen. Zo is het bedrag dat je aan het eind van de rit belastingvrij mag steken in aflossing van de hypotheek gemaximeerd op 150.500 euro, als de geblokkeerde spaarpot minimaal twintig jaar wordt aangehouden. Bij een kortere spaarperiode van 15 tot en met 19 jaar is slechts 34.100 euro fiscaal vrijgesteld. Ook gelden speciale eisen met betrekking tot de periodieke inleg.
SNS Bank, ABN Amro en Rabobank bieden de mogelijkheid om een bankspaarrekening te koppelen aan een al bestaande aflossingsvrije hypotheek - bij Rabo gaat dit via de OpbouwHypotheek. ING meldt dat het omzetten van een aflossingsvrije hypotheek naar een bankspaarhypotheek nog niet mogelijk is, maar binnenkort wel. Voor deze productomzetting wil ING een rente-opslag van 0,2 procent rekenen.
De spaarrente kan bij SNS Bank en Rabobank in eerste instantie gelijk worden gesteld aan de lopende hypotheekrente. Heb je bijvoorbeeld twee jaar geleden de hypotheekrente vastgezet op 4,5 procent, dan krijg je die rente ook als spaarrente, wanneer je bij de huisbank een bankspaarrekening vastplakt aan het aflossingsvrije hypotheekdeel. Gelet op de relatief lage actuele spaarrentes, kan dit interessant zijn.
Voordeel van de bankspaarconstructie is verder dat je, net als bij spaarhypotheken, minder afhankelijk wordt van renteschommelingen. Is de hypotheekrente bijvoorbeeld hoger bij het afspreken van een nieuwe rentevasteperiode dan gaat ook de spaarrente omhoog en hoef je minder in te leggen om hetzelfde eindbedrag te halen. En vice versa.
2) Losse bankspaarrekening
ABN Amro heeft ook een apart bankspaarproduct, de Uitgestelde Hypotheekaflossing. Dat kun je tevens gebruiken om op termijn de hypotheekschuld af te lossen die je bij een andere bank hebt. De bank waarbij je de hypotheek hebt moet hiervoor wel toestemming geven.
De spaarrente van het ABN Amro-product is variabel, met een actueel tarief van 2,8 procent. Koppeling van de spaarrente aan een vaste hypotheekrente is dus niet mogelijk.
Alternatief is de mogelijkheid die Brand New Day (BND) biedt. Deze vermogensbeheerder - die zelf dus geen hypotheekleningen verstrekt - heeft ook een bankspaarproduct om vermogen op te bouwen voor aflossing van de hypotheek. Brand New Day werkt hiervoor met twee beleggingsfondsen, een aandelenfonds en een obligatiefonds. Wie voor minimaal vijftien jaar vermogen opbouwt via het fonds dat in West-Europese staatsobligaties belegt, heeft uitzicht op een actueel rendement 3,7 procent per jaar.
Het product van Brand New Day kan voorlopig alleen aan hypotheken worden gekoppeld die maximaal tot 75 procent van de executiewaarde zijn gefinancierd, zo laat de woordvoerder van BND weten.
3) Box 3-sparen
Voordeel van bankspaarconstructies is dat je de vermogensrendementheffing van 1,2 procent ontloopt tijdens de opbouwperiode. Daar staat wel tegenover dat je opgebouwd vermogen moet aanwenden voor aflossing van de hypotheek, anders valt de uitkering onder de relatief hoge belastingheffing in box I.
Alternatief is vrij sparen of beleggen in obligaties, waarbij je wel te maken hebt met de vermogensheffing in belastingbox III. Kies je voor een directe belegging in relatief solide Nederlandse staatsleningen, dan levert een looptijd van tien jaar 2,9 procent rente per jaar op. Niet echt een hardloper.
Dan zijn er de vaste spaardeposito's van banken, waar de rente voor langere tijd vast staat. Tienjarige deposito's leveren momenteel spaarrentes van 3,8 tot 4,5 procent op, bij de hogere aanbiedingen. Na aftrek van de vermogensheffing blijft er dan 2,6 tot 3,2 procent over.
Wie kiest voor sparen bij de bank, moet wel opletten zodra het gaat om bedragen van meer dan een ton. Het garantiestelsel voor spaarders dekt immers maximaal honderdduizend euro per persoon per bank, als een instelling omvalt.
Fiscaal voordeel versus vrij vermogen
Per saldo biedt het afsluiten van een geblokkeerde bankspaarrekening voor de aflossingsvrije hypotheek relatief aantrekkelijke rentes. Geeft de huisbank die mogelijkheid niet, dan is een losse bankspaarrekening een alternatief.
Vrij spaarrekeningen geven meer flexibiliteit bij de besteding, maar hebben als nadeel dat de vermogensheffing van 1,2 procent een fors deel van het spaarrendement kan afsnoepen.
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Wie z'n hypotheekrente voor minder dan 10 jaar vast zet, kan vanaf juli meer lenen.
Banken werken bij de verstrekking van hypotheekleningen met de zogenoemde toetsrente, om te bepalen hoeveel huiseigenaren maximaal mogen lenen.
De toetsrente geldt alleen als de hypotheekrente voor minder dan tien jaar wordt vast gesteld. Bij rentevaste perioden van tien jaar of langer geldt de offerterente als leentoets.
Toetsrente
Een keer per kwartaal past de Nederlandse Vereniging van Banken de toetsrente aan. Per 1 juli wordt die rente verlaagd van 5,8 procent naar 5,4 procent. Een lagere toetsrente betekent dat huiseigenaren bij eenzelfde inkomen in principe meer mogen lenen.
Intermediair De Hypotheekshop rekent voor dat een huishouden met twee inkomens van respectievelijk 40 duizend en 25 duizend euro bij een toetsrente van 5,4 procent maximaal 277.800 euro kan lenen. Dat is een kleine vijfduizend euro meer dan het leenbedrag bij een toetsrente van 5,8 procent.
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Discussie hypotheekrenteaftrek slecht voor de woningmarkt
Dat meldt een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
"De discussie over de hypotheekrenteaftrek maakt de consument onzeker. Alleen al het praten erover heeft een negatieve werking op de huizenmarkt", aldus NVM-woordvoerder Roeland Kimman.
Kopers terughoudend
Cijfers noemt Kimman niet: "Wij publiceren alleen cijfers per kwartaal. Getallen die ik nu zou geven, geven geen goed beeld van de werkelijkheid. Maar we horen van onze leden dat kopers terughoudend zijn."
In het eerste kwartaal van 2010 toonde de woningmarkt nog een voorzichtig herstel. De prijs van een gemiddeld koophuis was in de eerste drie maanden van 2010 met 1,7 procent gestegen in vergelijking met een jaar eerder.
"In het eerste kwartaal was er een lichte opleving, maar door de discussie wachten kopers weer af. Het loopt minder storm bij de makelaars", aldus Kimman.
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Huurders door Brussel 100 euro duurder uit
Als de woningcorporaties de hogere rente die ze moeten betalen door regelgeving uit Brussel doorvoeren, zijn huurders in het middensegment minimaal 100 euro per maand duurder uit.
Dat berekende het economisch bureau van de ING.
Staatssteun
De Europese Commissie wil dat woningcorporaties 90 procent van hun huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van minder dan 33.000 euro. Woningen met een huur van meer dan 648 euro per maand mogen dan niet meer gebouwd worden met 'staatssteun', een borgstelling van Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Als deze regelgeving wordt doorgevoerd kunnen woningbouwcorporaties minder goedkoop lenen en stijgen de rentelasten. Voor een middeldure huurwoning met een waarde van 240.000 euro zullen de rentelasten met 1.200 euro per jaar stijgen.
Doorberekenen lasten
De verwachting is dat de corporaties deze hogere lasten zullen doorberekenen aan de huurders. De verhoging zal minimaal honderd euro per maand worden voor woningen in het middensegment.
Ook zullen woningcorporaties minder nieuwe middeldure huurwoningen op de markt brengen, aldus het economisch bureau van de ING.
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
De verkiezingen en de hypotheekrenteaftrek
De discussie over de “H” (hypotheekrenteaftrek) is al jaren een hot item en wordt met de komende verkiezingen in zicht weer actueel. Zal de hypotheekrenteaftrek blijven nu er ook drastisch bezuinigd moet worden? Menigeen heeft zijn hypotheek ooit afgestemd op de netto hypotheeklasten. Hoe reëel dit is en blijft moet nog blijken.
Strikt genomen kan je beter je hypotheek op je brutolasten vastleggen. Als dat financieel (volgens de gestelde norm) haalbaar is, dan is het geld wat je van de belasting terug krijgt een extraatje en kan je het gebruiken voor bijvoorbeeld het onderhoud van je woning. Maar veel mensen krijgen maandelijks het bedrag al terug van de belasting (voorlopige teruggaaf) en hebben het ook nodig om een koopwoning te kunnen bekostigen. Want let wel, de Nederlandse overheid heeft jaren gestimuleerd dat we massaal moesten gaan kopen. Hier is massaal gevolg aan gegeven. Huren is langere tijd uit de gratie geweest.
Als op enig moment de hypotheekrenteaftrek deels of geheel wegvalt, is het voor velen haast onmogelijk om het huis te kunnen blijven bekostigen. Je moet er bovendien toch niet aan denken dat de rente op de kapitaalmarkt ook nog eens gaat oplopen. In dat geval zal de hypotheekrente ook hoger worden.
De politieke partijen zijn al jaren verdeeld hoe de hypotheekrenteaftrek aan te pakken. Strikt genomen realiseren ze zich allemaal wel dat er iets moet gebeuren, alleen zijn de maatregelen verdeeld. Het is altijd goed te weten waar een partij voor staat. Hieronder een korte samenvatting van de uitgangspunten van de meeste partijen.
VVD - Afblijven van de hypotheekrenteaftrek en als tijdelijke stimulans de overdrachtsbelasting laten vervallen.
CDA - Afblijven van de hypotheekrenteaftrek. Wel is de vraag uitgezet waar mogelijk bezuinigd kan worden.
PvdA - Er moet gehandeld worden en dat kan betekenen afschaffen, geheel of deels. Eventueel één soort subsidie voor een bepaalde doelgroep.
PVV - Niet tornen aan de hypotheekrenteaftrek, in zijn geheel laten bestaan.
SP – Aftrek beperken voor hypotheken tot 350.000,- Hypotheken die daarboven komen genieten geen aftrek meer.
D66 - De hypotheekrenteaftrek beperken. Beperken tot zo’n 30%.
Groen Links - Het systeem moet uiteindelijk in zijn geheel afgebouwd worden. Dit moet in een tijdsbestek van zo’n 25 jaar gaan plaatsvinden.
SGP - Het hele belastingstelsel moet opnieuw neergezet worden, de hypotheekrenteaftrek beperken en de belastingen omlaag. De overdrachtsbelasting afschaffen.
Christen Unie - Maximeren op 42% bij de nieuwe hypotheken. Het moet uiteindelijk een rechtvaardiger (qua inkomen) systeem worden. Starters moeten geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.
Partij voor de dieren - Beperken tot woning tot 1 miljoen. Daarboven geen hypotheekrenteaftrek meer.
Trots op Nederland - Vooralsnog afblijven van de hypotheekrenteaftrek en later opnieuw bekijken. Wel de overdrachtsbelasting afschaffen.
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Beperking hypotheek renteaftrek leidt weer tot de comeback van de annuïteitenhypotheek
De hypotheekrenteaftrek ligt in politiek Den Haag onder vuur. Dat heeft ook een grote impact op enkele bekende hypotheken, die nu nog vol van de aftrek profiteren.
Een heuse comeback gloort er voor leningen waarbij consumenten vanaf de eerste maand aflossen. Zoals de annuïteitenhypotheek.
Aflossingsvrije, spaar- en beleggingshypotheken danken hun bestaan rechtstreeks aan de hypotheekrenteaftrek. Deze leningen houden namelijk de schuld intact – doordat ze pas aan het eind van de looptijd worden afgelost – zodat ze een maximale aftrekpost opleveren.
Een beperking of zelfs afschaffing van de aftrek kan ertoe leiden dat Nederlanders teruggrijpen op hypotheken waarbij wordt afgelost, zoals de annuïteitenhypotheek. Bij een annuïteiten hypotheek lost je elke maand ook af.
Een aflossingsvrije lening scoort op het oog veel beter. De netto maandlasten van een spaar- of beleggingshypotheek zijn lager omdat je over de gehele looptijd (nu nog) de rente over de hele lening kunt aftrekken. Dit is precies de reden dat veel Nederlanders een aflossingsvrije, spaar- of beleggingshypotheek – of een mengvorm – hebben.
Bij een hypotheek waarop direct wordt afgelost, neemt de rentelast en dus ook het aftrekvoordeel elke maand gestaag af.
De verschillen
Van nieuwe hypotheken is slechts 2 of 3% een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Het verschil tussen beide? De lineaire hypotheek kent elke maand hetzelfde aflossingsbedrag maar heeft een dalend rentebestanddeel. Daardoor zijn de totale maandlasten in het begin erg hoog, maar aan het eind erg laag.
De maandlasten van een annuïteiten lening blijven bruto gelijk, maar netto moet er steeds meer betaald worden omdat er steeds minder rente valt af te trekken. U betaalt elke maand immers steeds minder rente. Dat nadeel heeft een bankspaarhypotheek niet, daar blijven ook de netto maandlasten keurig elke maand gelijk, dankzij een volle renteaftrek.
Een annuïteitenhypotheek wordt nu vooral door ouderen gebruikt en mensen die (een deel van) hun hypotheek versneld willen aflossen. „Ook als je weet dat je niet 15 jaar dezelfde hypotheek zult hebben, bijvoorbeeld omdat je een paar jaar naar het buitenland gaat, is een annuiteitenhypotheek veel flexibeler. Je komt er veel gemakkelijker vanaf.”
Aan spaar- en beleggingshypotheken stelt de Belastingdienst allerlei fiscale voorwaarden, die het stopzetten ervan moeilijk en kostbaar maken. Dezelfde Belastingdienst betaalt zich echter ook blauw aan de toegestane maximale renteaftrek op deze hypotheken. Het zou de overheid een slok op een borrel schelen als mensen al tijdens de looptijd op de lening gaan aflossen. Oud-bewindsman Willem Vermeend stelde daarom onlangs voor om de oude annuïteitenhypotheek voor nieuwe hypotheken simpelweg verplicht te stellen.
Als de renteaftrek straks wordt beperkt – de voorstellen daartoe zijn divers – zal dat hypotheken die tussentijds op de schuld aflossen meer wind in de zeilen geven. Het wordt immers minder aantrekkelijk om een hoge schuld te hebben. „Als bijvoorbeeld boven een hypotheekbedrag van €350.000 de aftrek wordt geschrapt, ook voor bestaande hypotheken, zul je zien dat mensen met een hoge hypotheek sneller het resterende deel zullen willen aflossen. Dat kan door alles erboven ineens af te lossen, maar ook met een annuïteiten of lineaire hypotheek.
Tot een ware stormloop op de annuïteitenhypotheek zal het waarschijnlijk niet komen.
Te verwachten is dat de renteaftrek slechts deels en over een langere periode uitgesmeerd afgeschaft zal worden. Dat zal ertoe leiden dat het vooralsnog wel even aantrekkelijk zal zijn om een hoge hypotheekschuld te hebben. Tenzij het voorstel van Willem Vermeend het haalt natuurlijk. Hij stelt voor om nieuwe gevallen hypotheekaanvragers te verplichten tot een annuïteitenhypotheek.
Op termijn zal echter een hoge hypotheekschuld nog weinig fiscaal rendement opleveren. Dit zal vooral ten koste gaan van de aflossingsvrije hypotheek. Want wat je in ieder geval niet wilt, is dat je aan het eind van de rit je hypotheek niet kunt aflossen. Zeker niet als je weet dat ook de pensioenvoorzieningen door de vergrijzing verder onder druk komen te staan. En je kunt er ook niet meer op vertrouwen dat je huis alsmaar in waarde zal stijgen. De verwachting is dat huizenbezitters in ieder geval overschakelen naar hypotheken die doen wat ze moeten doen. „Zorgen dat er afgelost kan worden. En dat bieden spaarhypotheken en bankspaarhypotheken.”
Ga ik meer betalen als de hypotheekrente aftrek wordt afgeschaft? Bereken het hier
Disclaimer
De informatie die op deze website wordt gepubliceerd, is op geen enkele wijze bedoeld als advies, aanbeveling of waardeoordeel en dient niet als zodanig te worden opgevat.
De inhoud van de door Safility BV gepubliceerde en samengestelde pagina’s is ontleend aan betrouwbaar geachte bronnen. Voor de juistheid en volledigheid van de genoemde feiten, meningen, verwachtingen en uitkomsten staat Safility BV niet in.
Verhuizen of verbouwen?
Als verhuizen niet haalbaar is dan is een verbouwing een goed alternatief. Een uitbouw of dakkapel kan behoorlijk wat extra ruimte opleveren. De waarde van de woning stijgt hierdoor. Een verbouwing kan behoorlijk duur zijn daarom is een goede voorbereiding belangrijk. In dit artikel een paar aandachtspunten.
Een verbouwing verhoogt het woongenot en is een goed alternatief voor een verhuizing.
Hieronder een paar aandachtspunten voor het uitvoeren van een verbouwing.
Niet elke verbouwing levert een waardevermeerdering op. Denk aan de verbouwing van een keuken of badkamer. Dit is aan smaak gebonden. Als u van plan bent om binnen een paar jaar te gaan verhuizen dan is de kans groot dat de investering niet wordt terugverdiend.
Streep voor en nadelen tegen elkaar af voordat u een besluit neemt. Het is wel zo dat een goed onderhouden huis over het algemeen sneller wordt verkocht.
Vergunning
Is er een vergunning nodig voor de verbouwing of niet?
- Vergunningsvrij zijn bouwsels die binnen de voorgeschreven afmetingen blijven. Dit geldt ook voor schuttingen, klimtoestellen enz.
- Lichte bouwvergunning. Schuttingen of pergola’s die hoger zijn dan de voorgeschreven afmetingen vallen hieronder maar ook dakkapellen of een kleine aanbouw. De gemeente of welstandscommissie kan beoordelen of de aanvraag voldoet aan de welstandseisen. De aanvraag wordt aan het bestemmingsplan en aan delen van de bouwverordening en het Bouwbesluit getoetst.
- Reguliere bouwvergunning De welstandscommissie beoordeelt de aanvraag en kan deze ook afwijzen. Als de aanvraag wordt afgewezen dan krijgt de aanvrager schriftelijke uitleg. Deze aanvraag wordt aan het bestemmingsplan, bouwverordening en het Bouwbesluit getoetst.
Bij vragen of twijfel kunt u contact opnemen met de gemeente.
Zet wensen en eisen op papier. Teken evt. uit hoe de ruimte moet worden.
Voor grote verbouwingen kan het handig zijn om een architect in te schakelen.
Laat bij verschillende aannemers of leveranciers offertes maken. Geef de aannemer zoveel mogelijk informatie zodat deze een goede offerte kan maken. Let er bij het vergelijken op wat is meeberekend en wat evt. bijkomende kosten zijn.
Leg de gemaakte afspraken schriftelijk vast en laat die ondertekenen. Als de aannemer is aangesloten bij bijv. Bouwgarant dan is er de garantie dat de verbouwing wordt afgemaakt als de aannemer failliet zou gaan.
Deze garantie moet u wel zelf aanvragen.
Neem bij voorkeur één aannemer voor alle klussen. Er is dan één aanspreekpunt en verantwoordelijke. Mochten er fouten worden gemaakt dan wordt voorkomen dat partijen elkaar de schuld geven en dat de fout voor rekening van de opdrachtgever is.
Maak duidelijke prijsafspraken. Door een vaste prijs af te spreken worden onverwachte hogere kosten voorkomen.
De aannemer zal sneller en efficiënter werken.
Een aannemer kan ook werken volgens:
- werk in regie. De aannemer werkt volgens een uurtarief en daar komen de kosten voor de gebruikte materialen nog bij. Het is niet bekend wat de verbouwing uiteindelijk gaat kosten.
- Open begroting. De uiteindelijke kosten voor de verbouwing staan niet vast. Tussendoor worden rekeningen gestuurd voor gebruikte materialen en gewerkte uren.
- Richtprijs. De aannemer maakt een schatting van de kosten maar de prijs staat niet vast en kan dus hoger uitvallen.
- Stelpost. Voor bepaalde onderdelen op de offerte wordt een richtprijs gegeven. Deze prijs valt meestal wel hoger uit.
De financiering
Een verbouwing kan uit eigen middelen betaald worden of door een financiering. Laat u hierover adviseren.
Als de financiering rond is kunt u een contract opstellen met de aannemer.
Leg alles tot in detail vast om misverstanden te voorkomen.
Denk aan de omschrijving van de werkzaamheden, het regelen van de vergunningen, het begin en einde van de verbouwing, (dit om te voorkomen dat de verbouwing onnodig lang gaat duren) aansprakelijkheid voor evt. gebreken, algemene voorwaarden, regelen van betalingen enz.
Op het moment dat beide partijen het eens zijn, het contract is getekend, de financiering en de vergunningen zijn rond dan kan de verbouwing beginnen.
Safility BV tracht op basis van de beschikbare informatie de publicatie zo goed mogelijk weer te geven. Er kunnen geen rechten aan de publicatie worden ontleend.
Wat te doen met de overwaarde van je huis
Je hebt een beleggingshypotheek met een deel aflossingsvrij. Kun je extra banksparen om tegen het einde van de looptijd meer te kunnen aflossen? Ja dat kan.
Hier een verdere uitleg.
Stel: Je hebt nu een beleggingshypotheek die gedeeltelijk aflossingsvrij is. Nu wil je meer sparen om straks de hypotheek af te lossen. Kun je bij een andere bank of instelling belastingvrij gaan banksparen en dat geld gebruiken om straks meer van je hypotheek af te lossen? Je hoeft dan ook minder te sparen voor je pensioen.
Je kunt inderdaad in plaats van beleggen ook sparen om de hypotheek af te lossen. Dit doe je via een beleggingsrekening of spaarrekening eigen woning. Voordeel is dat het saldo en rendement op deze rekening tijdens de looptijd onbelast is. Wel ben je verplicht aan het einde van de looptijd hiermee de hypotheek af te lossen. Met een beperking van de rente-aftrek in het vooruitzicht (daar kunnen we op wachten) is het niet zo verkeerd om de hypotheek voor een deel afgelost te hebben op pensioendatum.
Je kunt de bank waar de hypotheek loopt vragen een dergelijke rekening te openen. Het te sparen bedrag is wel gemaximeerd, nl. tot € 150.500 per belastingplichtige bij een minimale looptijd van de rekening van 20 jaar. Voordeel is wanneer je een hoge rente op de hypotheek betaalt deze hoge rente ook aan de spaarbedragen kunt koppelen. Gelet op de huidige rente op variabel sparen van rond de 2,5 % niet verkeerd doorgaans.
Het is wellicht ook mogelijk de rekening elders te sluiten, de koppeling tussen hypotheekrente en spaarrente ontbreekt dan. Bij sommige banken kun je bij ABNAmro een afzonderlijke spaarrekening eigen woning openen. Banksparen voor de hypotheek in box 1 is heel interessant. Het is transparant en de zekerheid dat je ook rendement maakt is groot in vergelijking met een verzekeringspolis. Bij Brandnewday kun je banksparen en vermogen opbouwen om straks in één keer (een deel van) je hypotheek af te lossen.
AFM beperkt verstrekken Tophypotheek
Dit staat in nieuwe regels die toezichthouder AFM heeft gepubliceerd op zijn website. Het deel van de woningschuld die boven de aankoopwaarde van het huis uitkomen, moeten vervolgens binnen zeven jaar worden afgelost of worden gedekt door opgebouwd vermogen.
De nieuwe regels zullen volgens de AFM binnenkort door het ministerie van Financiën in een Algemene maatregel van bestuur worden verwerkt. De AFM verwacht dat de regels begin 2011 van kracht zullen worden. Tot nu toe is er geen maximum gesteld aan hoe hoog een hypotheek mag zijn in verhouding tot de waarde van de woning. Hierdoor kon het onder meer gebeuren dat voormalig DSB-klanten door het meefinancieren van allerlei koopsompolissen een veel hogere hypotheek hadden dan hun woning waard was.Wie een woning met Nationale Hypotheekgarantie koopt, hoeft ook straks de top op zijn hypotheek niet binnen zeven jaar af te lossen. Meer lenen dan je huis waard is omdat je wilt gaan verbouwen, kan straks wel ook nog steeds. In dat geval wordt volgens de AFM straks de taxatiewaarde na de verbouwing als aankoopwaarde genomen. Je mag dan dus niet meer dan 112 procent van die nieuwe waarde lenen.
Wat te doen met de overwaarde van je woning?
Stel: Je overweegt je huis te verkopen en (tijdelijk) te huren in de vrije sector. Nu ligt de belasting natuurlijk op de loer. Wat moet je doen? Toch maar een huis kopen, een vakantiehuis aanschaffen of het geld wegzetten op een spaarrekening?
Eerst in het kort de regels.
De overheid wil dat je de overwaarde die je ontvangt na verkoop van je oude woning, geheel investeert in de aankoop van een nieuwe woning. Dat is tegenwoordig verplicht als je binnen 3 jaar na verkoop van je oude eigen woning, een nieuwe eigen woning koopt.
Een rekenvoorbeeld
Je verkoopt je woning van 400.000 euro waar een hypotheek van 250.000 euro op rust. Je hebt dus 150.000 euro overwaarde. Als je een nieuwe woning koopt van 600.000 euro dan moet je de overwaarde van 150.000 euro gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning en wordt je nieuwe hypotheek 450.000 euro.De rente over deze hypotheek blijft geheel aftrekbaar. Stel dat je de 150.000 euro voor consumptieve doelen gebruikt waardoor je voor je nieuwe woning een hypotheek van 600.000 euro nodig hebt, dan is over een bedrag van 150.000 euro van je nieuwe hypotheek rente niet aftrekbaar. Als je een goedkopere woning gaat bewonen dan geldt dit ook.
Goedkoper wonen regeling
Tot 2010 gold de zogenaamde 'goedkoper wonen regeling'. Dan mocht je, als je een goedkopere eigen woning ging bewonen, een maximale hypotheek houden ter grootte van de oude hypotheek, of maximaal de aankoopkosten van de nieuwe woning. Dus stel in ons voorbeeld dat je een nieuwe woning zou kopen van 300.000 euro dan mocht je nieuwe hypotheek maximaal 250.000 euro zijn en hoefde je dus maar 50.000 euro van de overwaarde te gebruiken voor de koop van je nieuwe eigen woning. Vanaf 2010 is dit niet meer mogelijk. De nieuwe hypotheek waarvan de rente aftrekbaar is voor deze goedkopere woning wordt dan na investering van de 150.000 euro overwaarde, 150.000 euro. Er is een overgangsregeling als je voor 1 oktober een nieuwe woning kocht, ongeacht of je oude woning al hebt verkocht.
Leuke dingen
Terug naar de stelling. Het kan aantrekkelijker zijn om je overwaarde voor leuke dingen te gebruiken en de hypotheek op je nieuwe woning zo hoog mogelijk te maken. Immers de rente voor een consumptief krediet is hoger dan de hypotheekrente. Maar goed, dat doe je natuurlijk alleen als je dat geld ook bestemd hebt voor leuke dingen. Verder moet je kijken of het rendement op je spaargeld (belegd of op een spaarrekening) hoger is dan de netto hypotheekrente die je voldoet. Is dat het geval, dan moet je je afvragen of je de overwaarde wel moet investeren in 'stenen'. Dit is vooral belangrijk als je het geld voor pensioen wil gebruiken. Als het geld in stenen zit, kun je er niet bij. Dan moet je je huis 'opeten' wil je nog een extra inkomen hebben op de oude dag.
Vakantiehuis
Het idee voor een vakantiehuis levert geen fiscaal voordeel op. Een vakantiehuis is in de ogen van de fiscus een consumptieve besteding. Je betaalt er gewoon vermogensbelasting over van 1,2 procent (minus de belastingvrije voet van 20 duizend euro).Dus of je het geld op de bank zet of in een vakantiehuis investeert maakt niet uit. Op een kleine verschilletje na: afhankelijk van het belastingverdrag dat Nederland heeft met het land waar jij een vakantiewoning hebt, betaal je eventueel een ander percentage vermogensbelasting.
Safility BV probeert op basis van de beschikbare informatie de publicatie zo goed mogelijk weer te geven. Er kunnen geen rechten aan de publicatie worden ontleend.
